「購入を検討している土地が農地に該当している」
「親から相続した農地に住宅を建てたい」
「自分が使用していた畑を住宅用地に変更したい」
このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。
農地の扱いについては「農地法」という法律の規制があるため、自分が所有している土地であっても原則として自由に建物を建築したりすることができません。
農地を別の用途に変更するためには、適法に手続きを踏む必要があります。
今回は、農地に住宅を建てるために知っておくべきことについて解説します。農地転用を検討している人はぜひ参考にしてください。

 

「農地」ってどんな土地？

「農地」とは、耕作の目的に供される土地のことを言います。
現在は耕作に使用していない土地であっても、過去に耕作に使用されておりいつでも再開できるような土地も農地として扱われることがあります。
農地に該当している土地に対して建物を建てるためには農地法上の手続きが必要となります。建築検討地が農地になっている場合は、法律の内容を理解しておくようにしましょう。

農地かどうか確認する方法

現在、土地が農地扱いになっているかどうかは土地の登記事項を確認すればわかります。
登記項目の中に「地目」という欄があり、そこに「畑」や「田」と記されていれば農地という扱いとなり農地法の制限がかかる土地ということになります。
地目が「雑種地」「原野」などとなっていても、現況が農地であれば農地という扱いを受けるケースがあります。
現況が農地かどうかは登記事項を見ただけでは分からないので、農業委員会などの窓口で農地台帳上どのような扱いになっているかを確認する必要があります。

農地かどうか確認する手順 ・登記事項証明（謄本）において地目が畑・田になっている→農地 ・畑・田でなくても農地台帳では農地として記録されている→農地

 原則として農地に建物は建てられない

農地法の制限により、原則として農地に該当する土地には建物を建てることはできません。
農地は日本国内における食料生産の役割を担う大切な土地ですので、国策としてなるべく農地を減らしたくないということが背景にあるからです。

ただし、心配は無用です。
所定の手続きを踏むことで、農地を農地以外の土地に使用するということの許可を受けられれば適法に住宅用地に転用することができます。
この手続きのことを「農地転用」といいます。

 

現況が農地じゃないのに登記の地目が農地になっている？

たまに見かけるケースに「現況が農地ではない（建物が建っている）のに農地扱いとなっている」ということがあります。
この場合、一定の条件を満たせば農業委員会から非農地であるということが認められることがあります。
非農地であることが証明できれば農地法の規制対象外となり、手続き自体しなくてもいいということになります。
気になる方は農業委員会に確認してみるようにしましょう。

非農地として認められるケース ・20年以上農地として使用しておらず今後も使用できない ・農地法が施行される前から農地以外であった ・自然災害等により復旧が困難な農地

 

農地手続きの種類

農地の許可には3つの種類があります。
農地の活用の仕方に応じて適切な手続きを踏まなければならないということを覚えておきましょう。

農地のまま第三者に売却（3条許可）

「農地」のまま第三者に売却（又は賃貸）するというときは、3条許可を受ける必要があります。
3条許可は農地の権利を農地のまま第三者に移転する手続きですので、厳密には農地転用ではありません。
3条許可を受けて元の所有者から農地を買い受けた人（もしくは借りた人）は、その土地を農地以外の目的で使用することはできません。

今の所有者が耕作以外の使用をする（4条許可）

元の所有者が農地の使用目的を変更して使用するというときは、4条許可を受けなければなりません。
耕作を引退して住宅を建築するケースや、親からの相続によって取得した農地に住宅を建築するケースなどが典型的な事例です。

買った人が耕作以外の使用をする（5条許可）

元の所有者が第三者に土地を売却（または賃貸）し、その購入者が耕作以外の使用をするというときは5条許可が必要となります。
農地を購入して住宅をつくるというケースは珍しくありません。
そのためには売主と買主が共同して5条許可を申請し、許可を得る必要があります。
農地転用をせずに売買を行うと契約の効力が発生しないことになっており、さらに無許可で建物を建築すると工事の中止や原状回復命令が下されることがありますので注意が必要です。

 

「許可」ではなく「届出」でOKなケース

農地に住宅を建築するためには原則として農地転用の許可が必要になるということを説明しましたが、その土地が市街化区域内にあるときは「許可」ではなく「届出」だけで済むことになっています。
「許可」と「届出」は一見似ており分かりにくいかもしれませので、違いについて簡単に説明します。

【許可】本来は禁止されている行為を特別に許してもらうこと 【届出】一定の内容を事前に報告すること

簡単に言うとこのような違いがあります。

つまり、許可＝「農地に住宅を建築することを許可してください！」というお願いを行政に対して申請しているということです。
この場合、行政側としては規制されている行為に間違った判断をするわけにはいかないので、慎重に内容を吟味して決裁を下すことになります。その結果、許可が下りるまでに相当の時間がかかってしまうというデメリットがあります。（農地転用許可は通常、2か月前後時間がかかります）

一方で、届出＝「農地に住宅を建築しますね！」という報告を行政に対して提出しているだけに過ぎません。
そのため行政側としては届出に必要な書類が完備されているか確認すればいいだけなので、農地転用の手続きの時間がかなり短縮できるというメリットがあります。

小難しい法律用語の説明になってしまいましたが、
【市街化区域】届出＝比較的時間がかからない、書類が適切に揃っていれば不許可になることはない
【それ以外】許可＝時間がかかる、行政判断により不許可になることもある
ということだけ覚えておきましょう。

 

まとめ：農地で住宅を建てるには事前調査が重要

農地を購入して住宅を建てることを検討している人、あるいは自分が所有している農地を廃止して住宅用地に変えたいという人は少なくないと思います。
このようなケースでは、通常の土地にはない行政手続きが必要であるということを覚えておきましょう。
農地を住宅用地へ転用するためには計画図面や各種添付書類が必要となるため、自分で申請するのは難しいかもしれません。
コンサル未来では農地転用の手続きもお手伝いすることができますので、農地に関してお悩みの点がありましたらお気軽にお問合せください。