既存建物からの建て替えでマイホームを建築するときの注意点

注文住宅の購入を考えている人の中には、既存の古い建物を取り壊して新しく建て替えることを検討している人も多いのではないでしょうか。

建て替えのケースにおいては、更地から新築建物をつくるケースと比べて費用がかかることもあるので、予算やスケジュールの面で注意しなければならない点がいくつかあります。

今回は住宅の建て替えについて解説したいと思います。

住宅の建て替えを行う典型的なケース

マイホームの建て替えを行う典型的なケースとして、以下のような状況が考えられます。

相続で承継した実家等を建て替えるケース

今は誰も住んでいない実家などの不動産を承継したのはいいものの、現状のままだと古すぎて利用できず、また維持管理費や固定資産税などのランニングコストがかかってしまうということで頭を悩ませている人は少なくありません。
特に沖縄だと、先祖代々承継してきた大切な土地を迂闊に売却することもできないという事情を抱えたケースも多いのではないでしょうか。
このように相続で承継した不動産を自分用の住宅に建て替えるという事例は多いようです。

二世帯住宅への建て替えを行うケース

両親が住んでいる建物が古くなってきたことをきっかけに、子供世帯と一緒に住める二世帯住宅に建て替えるというケースもあります。
二世帯住宅にすることで建築費の負担が軽減されるなどのメリットがあるだけでなく、家族で日常的なコミュニケーションがとれるようになるということで検討する人も多いようです。

中古空き家を利活用するケース

中古住宅を購入して上物だけ建て替えるというケースも考えられます。
一般的には建物の価値は築30～40年でゼロになると言われており、それよりも築年数が古い住宅であれば実質土地の価格だけで購入することと同じことになりますが、解体費などのコストが別でかかるということも念頭においておく必要があります。
（建物の状況によっては古くても価値がつくこともあります。）
また、物件によっては再建築ができないケースもあるということに注意しなければなりません。

建て替えの際に必要になる費用

住宅を建て替える際、建設費とは別途でかかるコストについても予算に組み込んでおかなければなりません。建て替えに必要なコストは以下のものがあげられます。

①解体工事費用

新しい建物を建築するためには、まずは既存の建物を取り壊さなければなりません。
解体にかかる費用は建物の構造や現況によって大きく異なりますが、おおむね1坪あたり4～5万円ほどかかると言われています。
また、建物にアスベストが使用されている場合は処理費用でさらに金額が高くなるという点に注意しましょう。
解体費用の見積もりを依頼する時点では、アスベストの有無（種類や使用量など）が把握できないため処理費用が見積もりに加算されていないことがあります。
正確な見積もり金額を算出するために、前準備として「アスベスト調査」を行った方がいいケースもあるということを覚えておきましょう。

②滅失登記費用

既存の建物の取り壊しが完了したら、建物情報の滅失登記等の手続きが必要ということも忘れてはいけません。
単に滅失登記手続きだけであれば5万円前後の費用ですぐに滅失できますが、第三者の権利が登記されているケース（過去の抵当権・賃貸借権などが消されずに残っているケース）だと別途で権利抹消の手続きが必要となることがありますので、登記簿を確認しておくようにしましょう。

③仮住まい費用・引っ越し費用

現在住んでいる住宅を建て替えるというケースにおいては、一時的な仮住まいへの引っ越しが生じます。
建築工事を行っている間の仮住まいの家賃、また引っ越し費用についても予算に組み込んでおく必要があります。
引っ越しのタイミングと工事期間との間にタイムラグが生じてしまうと無駄に家賃を出費してしまうことになりますので、転居のスケジュールについても併せて検討しておくようにしましょう。

建て替えの際の注意点

ここからは、住宅の建て替えを検討するにあたって事前に知っておいた方がいい注意点について紹介します。

【注意点①】今建物が建っている＝建築可能とは限らない

都市計画法や建築基準法などの法律の制限によって建築できない土地があるという話は聞いたことがあると思いますが、「現時点で建物が建っているから法律に適合しているんだ」と誤解している人は意外と少なくありません。
実は、これらの法律が施行される前から存在している旧建物については法律の制限が及びません。法律が新しくできたことによって図らずも違法状態になってしまった建物のことを「既存不適格建物」といいます。
典型的な例として、未接道建物や建蔽率・容積率オーバー、用途違反などがあげられます。
既存不適格建物を所有している場合、建物が存続している限りは問題なく使用することができますが、新しく建物を建築するときに現行法律の制限を受けることになり、「そもそも再建築できない」「同じ規模・用途の建物がつくれない」ということになるおそれがありますので、注意が必要です。

【注意点②】第三者の権利の確認

珍しいケースですが、建物に第三者の権利が設定されていることに気付かずに取り壊してしまうというケースも稀にあるようです。
過去の担保権や賃貸借権などの権利登記の有無をはじめ、相続した物件であれば共有者がいないか、他の親族の相続権を侵害している可能性がないかなど慎重に確認した方がいいケースもあります。
過去には、一般住宅に区分所有登記がなされていることを知らずに他の区分所有者の専有部分を取り壊してしまい法的紛争に発展してしまった事例もあります。
トラブルにならないよう、取得した物件の登記情報はしっかりと把握しておくようにしましょう。

【注意点③】建て替えにより固定資産税があがる

固定資産税は不動産の評価額に対して課税される税金です。
建て替えによって建物が新しくなると、旧建物よりも評価額が高くなるため、固定資産税額もあがります。
ただし新築住宅は一定期間固定資産税の軽減が受けられます。
税額について気になる方は、事前に市町村役場に確認しておくのも良いでしょう。

【注意点④】建て替えを機に境界確認をした方がいいこともある

古い物件だと、擁壁ブロックなどの外構が境界線通りに積まれていないことが頻繁にあります。
外構工作物と境界が適合していないと、将来的に隣地の人と境界トラブルに発展してしまうこともあります。
新築工事の中で外構ブロックを積みなおしたりすることもあると思いますので、境界が明確でない場合は建て替えを機に改めて境界確認を行うことをお勧めします。

建て替えのご相談もコンサル未来へ

更地を購入して建物をつくるケースに比べると、建て替えは注意しなければならない点がいくつもあり、難しそうと感じた人もいるかもしれません。
その反面で、「新しいライフスタイルを住み慣れた土地でスタートすることができる」というメリットがあったり、建て替え案件だからこそお目当てのエリアに土地を取得することができるというケースがあったりします。
これから注文住宅を検討するという人は、建て替えも視野に入れることで選択肢の幅が広がるかもしれません。
建物の建て替えについて不明なことがある方は、ぜひ「お住いのコンサル未来」までご相談ください！

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