未来からうれしい情報配信中！
最近よく聞く「長期優良住宅」ってどんな家？
最近、長期優良住宅という言葉をよく耳にするようになりましたが、一般的な住宅と比べてどんな違いがあるかご存じでしょうか。
その言葉のとおり「長く住める優良な住宅」という意味になりますが、長期優良住宅の認定を受けることで購入者にさまざまなメリットが与えられるという制度になります。
今回は長期優良住宅の基本知識について解説します。
長期優良住宅制度が制定された経緯
日本人は諸外国とくらべて築浅の住宅を好む傾向があると言われており、「建物は古くなったら取り壊して建て替える（スクラップアンドビルド）」を繰り返す慣習が古くから根付いていました。
ところが、せっかく建てた住宅を20～30年という短い間隔で取り壊して再建築し続けるのは不経済ですし環境にとってもよくありません。
建物というものはしっかりした構造をつくってきちんと管理を行うことで50年も100年も維持できるものなのです。
昨今ではSDGsにおいても住み続けられる街づくりが目標のひとつに掲げられ、「一つの建物を長く大切に使おう！」という声が大きくなりました。
このような背景があり、国会で“長期優良住宅の普及の促進に関する法律”という法律が制定されました。
長期優良住宅制度は、一定の条件を満たした住宅を「長期優良住宅」と認定し、税制面や金利面などのメリットを付与することで普及を促進しようとするものです。
長期優良住宅を取得するメリットについて見ていきましょう。
【メリット①】住宅ローン減税の上限額が拡充される
まず一つ目のメリットとして、住宅ローン控除の上限額が優遇されるというものがあります。
2022年現在、一般的な新築住宅を取得した場合の住宅ローン控除は、上限額が3,000万円です。
一方で、長期優良住宅（または低炭素住宅）の認定を受けた住宅なら上限額が5,000万円まで拡充されます。
取得者の年収にもよりますが、控除額の差はかなり大きくなると言えます。
さらに2024年以降に新築住宅を取得するケースにおいては、一般的な住宅だと原則として住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。（！）
今後の動向としては長期優良住宅や省エネ適合住宅などといった環境保全に即した住宅普及が主流となっていきますので、これから住宅の取得を検討される方は留意しておきたいところです。
【メリット②】各税制度でも優遇措置がある
長期優良住宅を取得するケースでは、さまざまな税制度で税率引き下げや基礎控除の拡充などのメリットを受けることができます。
たとえば住宅（建物）を建築した際に必要となる権利保存登記の登録免許税は、通常だと税率が0.15％ですが、長期優良住宅だと0.1％に引き下げられます。
さらに住宅の取得者に課税される不動産取得税においては、通常だと建物部分の基礎控除額が1,200万円であるのに対して、長期優良住宅だと1,300万円まで拡充されます。
その他、固定資産税の新築時の優遇期間についても、長期優良住宅の場合は延長されるというメリットがあります。
|
|
一般的な住宅 |
長期優良住宅 |
|
登録免許税 |
保存登記：0.15％ |
保存登記：0.10％ |
|
不動産取得税 |
建物の基礎控除額：1200万円 |
建物の基礎控除額：1300万円 |
|
固定資産税 |
建物部分は新築から3年間は半額（マンションは5年間） |
建物部分は新築から5年間は半額（マンションは7年間） |
■【メリット③】フラット35の金利優遇がある
長期優良住宅を取得すると、融資の面でもメリットを受けられます。
フラット35を利用する場合において、購入する住宅が長期優良住宅に該当していれば「フラット35S金利Aプラン」という金利優遇されたプランで借り入れることができるようになります。
金利Aプランが適用されると、当初10年間は基準金利から0.25%が引き下げられます。
たとえば基準金利が1.0%だと、1～10年目は0.75％が適用されるということになります。
仮に5,000万円の借入れを35年で受けるのであれば、10年間の引下げが適用されることで返済総額が約100万円お得になり、かなり大きな効果が得られると言えます。
さらに長期優良住宅は、令和4年4月以降から新設される「フラット35維持保全型」を併用して活用することができます
維持保全型は、当初5年間の金利が0.25%引き下げられるというものです。
「金利Aプラン」と「維持保全型」を併用することで、1～5年目は▲0.5％、6～10年目は▲0.25％となり、さらにお得に住宅ローンを活用することができるようになります。
【メリット④】フラット金利以外の条件もよくなる
フラット35の金利優遇について紹介しましたが、その他の条件においても有利になります。
長く利用することを想定して作られた長期優良住宅は、一般的な住宅よりも担保評価が高くなる効果が期待できます。
そのため地方銀行などの扱う住宅ローン商品においても、金利が優遇されやすくなることが考えられます。
また、住宅ローンの借入期間についても35～40年で組むのが一般的ですが、長期優良住宅であれば40～50年と長期借入ができる場合があります。
借入期間を長くすることで毎月の返済額を減らすことができ、余裕のある支払計画が立てられるというメリットがあります。
【メリット⑤】不動産としての資産価値が高くなる
長期優良住宅は、長く使うことを想定してつくられた住宅なので、通常の住宅に比べて資産価値が高くなるというメリットもあります。
将来的に建物を売却するというときも、査定が高くなることが期待できます。
長期優良住宅の注意点（デメリット）
ここまでメリットについて紹介してきましたが、長期優良住宅を取得する場合のデメリットについても留意しておかなければなりません。
デメリットとしてまずあげられるのが、建築コストが高くなるということです。
構造にもよりますが、長期優良住宅のコストは一般的な住宅に比べて10～20％ほど高くなると言われています。
場合によっては税制優遇や金利引き下げの分よりも建築費の上昇幅の方が大きいということも考えられます。
また、長期優良住宅の認定を受けるための手続きも煩雑になるため、設計のプラン確定までに時間がかかることもあるでしょう。
長期優良住宅に認定される基準
長期優良住宅の認定を受けるためには全部で9つの基準をクリアしなければなりません。
それぞれの項目でどのようなことが審査されるのか、簡単に説明します。
|
①劣化対策 ②耐震性 ③可変性 ④維持管理・更新の容易性 ⑤高齢者等対策 ⑥省エネルギー対策 ⑦住戸面積 ⑧居住環境への配慮 ⑨維持保全計画 |
長期優良住宅も「コンサル未来」にお任せ！
メリットとデメリットを比較したとき、金銭面だけで見ると結果的に一般的な住宅の方がトータルで安いというケースも考えられます。
ただし、長期優良住宅の真のメリットは「長く使えること」という点にあります。
建物のメンテナンスをきちんと行うことで長期的に活用することができ、子や孫の世代まで建物を残すことがでるというのが長期優良住宅の良さです。
コンサル未来では長期優良住宅の設計もご提案できますので、気になる方はぜひお問合せください。