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【注文住宅】発注から建物完成までの流れについて解説します
自分の希望のイメージをゼロからつくり上げていく注文住宅は、既製物件を見て購入を判断する建売住宅と比べて時間がかかりますし、流れもやや複雑です。
スムーズに進めていくためには、発注から建物完成までのフローを把握しておくことが重要になります。
今回は、注文住宅が完成するまでの流れと注意点について解説します。
【注文住宅】竣工までの流れ
注文住宅が完成するまでのステップを大きく分けると、下記のような流れになります。
| （１）予算決め （２）ラフプラン確定・見積もり・業者選定 （３）工事請負契約の締結 （４）起工式 （５）着工 （６）建物完成 |
それぞれ段階ごとで順を追って説明していきます。
[STEP1]予算決め
「注文住宅を購入する！」と決めたら、まずやるべきことは予算決めです。
住宅ローンを利用する場合は、毎月支払える返済額と借入条件から借入額をシミュレーションすることができます。
たとえば毎月10万円のローン返済ができると想定したとき、金利1.0％・借入期間35年（ボーナス払いなし）なら借入可能額はおよそ3,500万円となります。
金融機関の仮審査を受けることで本当に借入可能かどうかを確認しながら進めていくことができます。
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不動産情報サイト［借入可能額シミュレーション|SUUMO（スーモ）］のページから借入可能額の計算ができますのでご活用ください。 |
[STEP2]希望プラン想定・見積もり
ある程度の予算が決まったら建物構造・建築面積（各居室面積）・間取りなど大まかな希望条件をまとめながら、ハウスメーカーの選定を行います。
ハウスメーカーによって建物様式や建築価格などの要素が異なりますので、いくつかのハウスメーカーを比較して自分に合った会社を選ぶことも大切です。
相談先が決まったら自分の希望プランの方向性を伝えた上で建築費用を見積もり、購入予算との辻褄を合わせていきます。
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土地を購入していない場合は、プランの方向性決めと並行して土地探しも進めていく必要があります。 |
[STEP3]工事請負契約の締結
発注するハウスメーカーが決まったら工事請負契約を交わします。
締結時に支払う契約金（手付金）は、工事費用の10％前後になるのが一般的です。
2,000万円の工事を発注する場合は、200万円程度の現金が必要になることを念頭に置いておきましょう。
[STEP4]起工式
請負契約が完了したら、建築現場となる敷地で起工式（地鎮祭）を執り行います。
起工式は工事現場の安全を土地の神様に祈願する祭事です。また、設計士・現場監督をはじめ工事関係者が一堂に会する機会でもあります。
[STEP5]着工
起工式完了後、いよいよ建物の工事がスタートします。
規模によって差はありますが、木造住宅なら4～5ヶ月前後、コンクリート住宅なら5～6ヶ月前後の工期がかかるのが一般的です。
建築現場はおおまかに地盤工事→基礎工事→躯体工事→棟上工事→内装工事→仕上げ作業という流れで進んでいきます。
工事の要所要所で、自分のイメージと差がないか現地確認することをおすすめします。
[STEP6]建物完成
建物が完成したら、施主検査（工事発注者が行う現場の最終確認）を経て、鍵の引渡しを行います。
自分の希望条件が設計図面に具現化され、建物が立ちあがっていく過程を見られるのというのも注文住宅の醍醐味です。
完成時にはひとしおの喜びと感動があります。
注文住宅購入時の住宅ローンの流れ
建売住宅の場合、住宅ローンの融資実行は売買代金支払いのときに一回で行われるのが一般的です。
一方で注文住宅は、工事費用の支払いが「出来高払い制」となっていることが一般的です。
出来高払い制とは、工事の出来高に応じて2～3回に分けて代金を支払っていくというものです。
そのためあらかじめ決められた工事過程の段階ごとで数回に分けて住宅ローンの「つなぎ融資」の実行を行わなければなりません。
工事期間中に実行された「つなぎ融資」は、残代金支払いの際の融資実行のときに清算されることとなります。
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つなぎ融資清算までのイメージ ■1回目支払い時 ■2回目支払い時 ■3回目支払い時 |
注文住宅を購入する場合は上記のように住宅ローンの流れが建売住宅と異なるという点にも注意が必要です。
注文住宅の流れの注意事項
注文住宅が完成するまでのステップは一通りご理解されたでしょうか。
ここからは、注文住宅の流れで注意するべき点を紹介します。
【注意点１】注文住宅の支払いは「出来高払い」
前の項目で説明したように、注文住宅の工事費の支払いは「出来高払い」というのが一般的です。そのため清算の段取りに注意する必要があります。
注文住宅の出来高払い制では、下記の流れで3～4回に分けて清算を行うのが一般的です。
□契約時
建築請負契約時に手付金として代金の10％程度
□着工時
現場の工事が着手された際、工事着工時金として20％～30％程度
□棟上完了時
内装/外構工事以外の工事が終わる際に中間金とし20％～30％程度
□竣工・引渡時
工事が完了した際、鍵のお引渡しと合わせて残りの清算を行う流れとなります。
建設中の追加工事が発生した場合は残金清算時と合算して支払うのが一般的ですが、金額によって支払いのタイミングが異なる場合もあります。
その都度、発注先の会社に確認するようにしましょう。
【注意点2】追加工事に伴い費用がアップすることがある
建築工事がスタートしてから「当初のイメージと違うなぁ…」ということになった場合は、可能な範囲で軽微変更や追加工事を依頼するというケースがでてくることがあります。
追加工事を発注する場合は、その都度費用が上がっていくことに常に注意しなければなりません。
たとえば
『A社のキッチンで進めようとしていたが、グレードをあげてB社のキッチンに変更したい』
『１階だけでなく２階にもトイレを追加したい』
などといったケースが考えられます。
費用を気にせず追加工事が増えていってしまうと、気が付いたときには予算オーバーしているということになるおそれがあります。
追加工事が重なる場合は、リアルタイムで見積もりをとりながら検討することが大切です。
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本来は建築期間中に追加工事がなるべく発生しないことが望ましいので、発注初期の段階から完成見学会やショウルームなどを見学し、イメージを広げた状態で打ち合わせに臨むようにしましょう。 |
【注意点３】無断で建築現場に立ち入るのはNG
建築現場には様々な危険があり、事故が発生しないよう現場監督が責任をもって管理を行っています。
そのため依頼者であっても、工事期間中は建築現場に勝手に立ち入るのは基本的にNGです。
現場内覧が必要なときは、ヘルメット着用などの安全対策を施した上で必ず施工担当者に同行してもらうようにしましょう。
建物完成までの流れを把握しておきましょう
出来上がった物件を見て購入を判断する建売住宅と比べ、ゼロから作り上げていく注文住宅は時間がかかり大変だという人もいます。
その反面、自分が頭の中でイメージしていた建物が完成したときの喜びが大きいというのは注文住宅の魅力です。
完成までスムーズに進めていくために、全体の流れを把握しておくようにしましょう。