住宅を購入したときに課税されるのが「不動産取得税」です。
課税額は納税通知書が手元に届くまで分からないので、「一体いくらかかるの？」と不安に思っている人も少なくないと思います。
実は、不動産取得税はざっくり金額を自分で計算することができます。
しかも住宅の不動産取得税には軽減措置があり、一定の条件を満たせばかなり金額が安くなります。
本記事では住宅購入時の不動産取得税の算出方法について解説しています。

 

不動産取得税って何？

「不動産取得税」は、土地・建物といった不動産資産を取得した人に課税される税金です。
物件を取得したときから5〜6ヶ月後に県の税事務所から納税通知書が届きますので、忘れないように気を付けなければなりません。

取得した不動産の種類が「住宅」の場合、税額が安くなる軽減措置が設定されています。
軽減措置の計算は少し難しいかもしれませんが、条件を満たせばかなりの減税になりますので頑張って内容を理解しましょう。

不動産取得税の対象となるのは、新築・売買・交換・贈与によって不動産を取得したときです。 相続によって不動産を取得した場合は不動産取得税の対象にはなりません。

 

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は4%です。（本則）
ただし、「土地」および「住宅用建物」は期限付きで軽減税率が設定されており、2024年3月31日までに取得したものについては税率が3%になります。
住宅の取得であれば「土地も建物も3%」と覚えておきましょう。

税率：4％ 軽減税率：土地・住宅用建物については3％（2024年3月31日迄）

 

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、固定資産税評価額に前項の税率をかける形で算出します。

たとえば固定資産税評価額が土地・建物あわせて1,500万円だったとき、本則通りに計算すると1,500万円×3%となり、不動産取得税の課税額は45万円になります。

ただし、上記の計算は軽減措置を考慮していない税額です。
これから紹介する軽減措置を適用することで税額はもっと安くなりますのでご安心ください。

 

「固定資産税評価額」が分からないときは？

ちなみに固定資産税評価額がわからないというときは、実勢価格からおおよその評価額を推定することができます。
■固定資産税評価額≒売買価格のおよそ6～7割
仮に4,000万円で土地・建物を取得した場合は、2,400～2,800万円をベースに税額の概算で算出することができます。
ただし、正確な金額ではありません。
実際は築年数や構造などによっても評価額が大きく左右されるため、より具体的な金額を出したいときは評価証明書などを取得するようにしましょう。

 

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置は「建物」と「土地」で計算方法が異なります。
順を追って解説します。

 

軽減措置の適用条件

軽減措置の適用を受けるためには物件が一定の条件を満たしていなければなりません。
まずは取得した不動産が下記条件に該当するかチェックしてみましょう。

 

■建物の適用条件

（１）新築住宅のとき
・居住用の建物であること（セカンドハウス・賃貸住宅もOK）
・床面積が50～240㎡

（２）中古住宅のとき
・自己居住用の建物（賃貸住宅NG）
・床面積が50～240㎡
・次のいずれかに該当すること
イ・1982年1月1日以降に建築された
ロ・新耐震基準適合証明を受けた、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入している
ハ・新耐震基準に適合するための改修を実施する

 

■土地の条件

（１）新築住宅のとき
・建物が要件を満たしていればOK

（２）中古住宅のとき
・建物が要件を満たしていればOK

（３）建物建築予定のとき（土地先行取得）
・新築住宅を建築するときは、取得から3年以内に建築すること
・中古住宅を建て替えるときは、取得から１年以内に建築すること

（４）土地をあとから取得するとき（建物先行取得）
・地権者から土地を借りて建物を取得した家主が1年以内にその土地も取得できれば軽減措置の適用できる場合あり

 

建物の軽減措置

上記の適用条件を満たしていたら、建物の軽減措置を受けることができます。
建物については固定資産税評価額から下記の金額を控除するかたちで軽減が適用されます。

建築時期	控除額
新築建物	1,200万円
1997年4月1日以降	1,200万円
1997年3月31日以前	1,000万円
1989年3月31日以前	450万円
1985年6月30日以前	420万円
1981年6月30日以前	350万円
1975年12月31日以前	230万円
1972年12月31日以前	150万円
1954年7月1日～1963年12月31日	100万円
※長期優良住宅	1,300万円

たとえば建物の固定資産税評価額が1,300万円だったとき、「評価額1,300万円−控除額1,300万円＝100万円」となり、税率3％をかけた「3万円」が不動産取得税の課税額となります。
仮に控除がなかった場合は、「1,300万円×3％＝39万円」となりますので、かなりの減税になっていることが分かると思います。

 

土地の軽減措置［①課税標準の特例］

土地の部分については「①課税標準の特例」「①税額の控除」の2段階で軽減措置があります。

まず土地が宅地であるとき、一律で固定資産税評価額×1/2の特例が適用されます。
たとえば土地の固定資産税額が1,000万円のとき、特例がなければ「1,000万円×3%」で30万円の不動産取得税が課せられます。
しかし1/2の特例が適用されることで、「（1,000万円×1/2）×3%」となり、税額は15万円になります。

 

土地の軽減措置［②税額の控除］

更に、「①課税標準の特例」で算出した15万円よりも税額を安くすることができます。
それが次の項目の「②税額の控除」です。
ここでは下記の［A］［B］を両方とも計算し、どちらか高い方を税額から控除することができます。

［A］45,000円
［B］（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）× 住宅の課税床面積の2倍（※最大200㎡）×3％

ちょっと面倒くさい計算式ですが、税金を安くするための措置ですので頑張って計算しましょう。
例として、さきほどの①で計算した土地が「固定資産税1㎡あたり5万円、床面積が100㎡」だったとしましょう。
すると［A］［B］は次の金額になります。

［A］45,000円
［B］150,000円

2つの結果を比較すると、Bの15万円の方が高いですよね。
この金額を不動産取得税の額から控除できますので、「15万円−15万円＝0円」となり、土地の不動産取得税はかからないという結果になりました。

 

軽減措置を受けるにはどんな手続きが必要？

不動産取得税は、所得税などのような申告制ではありません。
税事務所が算出した金額を対象者へ通知する制度です。
そのため軽減措置についても特別な手続きは必要なく、要件を満たしていれば軽減措置が適用された金額が送られてきます。

ただし、不動産の評価時期と取得時期とのタイムラグのせいで、軽減措置が適用されていない金額で納税通知書が届くことが稀にあります。
この場合は税事務所側のミスなので、申し出れば正しい納税通知書を発行してもらうことができます。

金額に違和感があるときはすぐに支払わず、所轄の税事務所の窓口で確認するようにしましょう。

 

住宅の不動産取得税はかなり安くなる！

今回のテーマは少し難しかったかもしれませんが、計算方法は理解できましたでしょうか。
不動産取得税は、一定の条件を満たす「住宅」であればかなり安くなります。
今回紹介したケースのように、軽減措置が適用されることで税額が0円になるというケースも珍しくありません。
数十万円かかると思っていた税金が0円になったら嬉しいですよね。
資金計画の中で、ご自身の住宅の不動産取得税がいくらになるのかをあらかじめ試算しておくことをおすすめします。