注文住宅の土地の探し方は？注意点やポイントを解説します！

「夢のマイホームは自由設計の注文住宅で！」と考えている人は多いですが、土地を所有していない場合は“土地探し”から始めることになります。
ところが自分の希望に合った土地を見つけるというのは意外と難しく、納得できる物件が見つかるまでに何年もかかったという人も珍しくありません。
土地を購入することが初めての経験だという人がほとんどですので、具体的にどうやって探せばいいのか、何に気を付ければいいのかが分からないということが多く、時間がかかってしまうのかもしれません。
今回は土地探しにおいて気を付けるべきポイントを紹介します。

土地探しを始めるにあたってまず決めておくべきことは？

土地探しをスタートするにあたって何から始めるべきでしょうか。
まずはこれから土地探しをする人が最初に決めておくべき3つのポイントについて紹介します。

①予算

購入予算はもっとも重要な条件の一つです。
予算を決めるにあたっては、まずは住宅の総予算（土地+建物+諸経費）を決めた上で、そこから土地にいくらかけれるのかという順番で予算を考えていきます。
土地の予算だけを考えて購入してしまうと、あとで建物に予算が回せずに希望のプランが実現できないということになりがちです。
全体の取得価格を想定しながら、土地の予算を割り出していくようにしましょう。

②エリア

土地探しにおいては希望のエリアを決めておくことも重要です。
特に、お子様が通う小中学校にこだわりがある場合は、学校区域を念頭に置いてエリアを決めるように気を付けましょう。
また、地域によって土地の坪当たりの価格相場が異なるため、どのエリアを選ぶかによって購入予算にも大きく影響しますし、建物にかけられる費用も変わってきます。
エリアを選定するにあたっては、エリアごとの相場感も意識するようにしましょう。

③購入時期

土地探しをスタートするにあたっては、おおよその購入時期を決めておくことも重要です。
土地探しにかかる期間は人それぞれですが、なかなか納得のいく土地が見つからずに何年も経ってしまっているという人は珍しくありません。
また、いくつか候補地を見つけたのはいいけど、どちらにするか迷っているうちにどちらも他の人に購入されたというケースもよく耳にします。
土地を購入するにあたっては「いつからそこに住み始めたいのか」というところから逆算して購入時期の期限を決めておくことをおすすめします。

土地の情報はどこから収集できるか？

土地探しの希望条件が固まってきたらいよいよ情報収集ですが、どのような媒体から物件情報を収集すればいいのでしょうか。
一般的な土地の探し方について紹介します。

不動産ポータルサイトで検索

まずは不動産ポータルサイトから情報を収集するという人が多いのではないでしょうか。
一般的に使われているサイトには以下のものがあります。

□うちなーらいふ
□グーホーム
□SUUMO（スーモ）
□アットホーム

ただし、ネットに掲載されている情報は大勢の人が見ているので、良い物件ほど競争率も高くなります。

不動産業者からの紹介

不動産業者から土地情報を紹介してもらうという方法も一般的です。
既に取り扱っている物件を紹介してもらえるだけでなく、希望条件を伝えておくことで条件にマッチする物件が売りに出た際にいち早く情報を教えてもらえることもあります。
扱っている物件は不動産業者によって異なるので、複数の業者に相談することをおすすめします。

行政機関からの情報があることも

ケースとしては多くはないですが、市町村などの行政機関が公用地や保留地を販売（公売）していることがあります。
行政機関が売主となる場合、入札で価格を決める形式のものや、抽選で買主を決める形式のものなどがあります。
新しく実施された区画整理事業地などでは行政が所有している仮換地や保留地などの公売を行っていることがありますので、役場の窓口に問い合わせてみるのもいいかもしれません。

土地探しで気を付けるべきことは？

土地を購入したあとに後悔することがないよう、土地探しの時点で物件のデメリットをしっかりと把握しながら選定していくことは重要なポイントです。
これから土地を探す人が特に気を付けるべき注意点について紹介します。

【注意点①】建物が建築できない土地がある

「自分で所有している土地なら自由に建物を建築してもOK」と思われがちですが、実は建築ができない土地というものが存在します。
建物を建築するにあたっては「建築基準法」「都市計画法」などといった法律を遵守しなければならず、建物を建築するためには一定の条件を満たしていなければならないのです。
せっかく探してきた土地が建築不可物件だったということにならないよう、土地探しの入り口としてまずは建築の可否についてチェックするように心がけましょう。
建物が建てられない土地の典型的な例として下記のケースがあげられます。

□市街化調整区域内のため建築不可
□基準を満たす道路に接していないため建築不可
□農業振興地域に該当するため建築不可
□急な傾斜地に接しているため建築不可
□地区計画の基準に満たないため建築不可（敷地面積等）

なお、建築不可物件の条件に該当するかどうかは現場を見ただけで判断できないことがあります。
たとえば敷地と道路が接しているように見える物件でも実際は建築基準法で道路と認められていない通路（里道・農道など）であったというケースや、道路と敷地の間に地図では分からない細い土地がまたがっているため接道しているとみなされないケースなどが考えられます。
また、周辺に建物が立ち並んでいることで油断していたら実は農業振興地域に該当していたというケースもあります。
希望する建物の建築が可能かどうかについては、実際に物件調査を行った不動産会社の見解を参考にするようにしましょう。
（参考記事：【土地探し入門】「住宅建築ができない土地」の話）

【注意点②】建築費以外の費用が高額になることがある

建築費以外の費用についても意外と見落としがちなポイントです。
物件によっては大掛かりな造成工事等が必要になり、想定外の予算が発生するということが珍しくありません。
土地探しにあたっては、建築可能かどうかということと同時に、「どれくらい費用がかかる土地なのか？」という視点をもって判断することも重要です。
建築費以外の費用が高額になる典型的な事例としては下記のものがあります。

□旧建物を取り壊すための解体費用がかさむケース（アスベストを含む建物等）
□地盤が軟弱なため大掛かりな杭工事や地盤改良工事が必要となるケース
□隣地との高低差を処理するために擁壁工事が必要となるケース
□雨水の逃げ場がない地勢のため、盛り土工事（もしくは排水のポンプアップ）が必要となるケース
□前面道路に下水管が通っていないため浄化槽設置が必要となるケース

実際に建物のプランを立てる際に想定外の費用が必要になることが発覚するケースは珍しくありません。
特に、近隣相場よりも安価で売りに出ている物件についてはこのように見えない必要費が潜んでいることがあるので注意深くチェックするようにしましょう。

【注意点③】天候や時間帯によって印象が変わることがある

悪天候時や夜間など違ったシチュエーション下で現地を見ておくことで気付きにくいデメリットが見えてくることがあります。
大雨のときに隣地から鉄砲水が噴出してくるような土地や、周りに該当がないため夜間が暗くなってしまうというデメリットは晴天の昼間に現地を見ただけでは気付きにくいものです。
また、その土地のローカルな雰囲気を把握しておくために物件付近を散歩してみることもおすすめです。
近隣から徒歩圏内のコンビニや金融機関、通学路など、実際に生活したら使うことになる動線を歩いてみることで新しい発見があるかもしれません。
住宅を購入すれば、晴れの日も雨の日も、昼も夜もそこで生活することになります。
あらゆるデメリットを把握しておくためにも、様々なシチュエーションで何回も現地を訪れてみるようにしましょう。

土地探しはコンサル未来へ

土地探しには注意点が多く、初めて土地を購入するという人にとっては難しく感じるかもしれません。
コンサル未来では、「土地探しで何から始めればいいかわからない…」という人のサポートも行っています。
これから住宅建築のための土地を探すという方は、お気軽にコンサル未来までご相談ください。

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