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不動産登記簿には何が書いてある？登記簿の見方について解説
全ての不動産には必ず「不動産登記簿」という情報記録が備わっており、物件の物理的状況や権利関係などが公示されています。
不動産取引を行う際に目にする機会がありますので、これから住宅を取得する予定のある方は書類の見方を覚えておくと便利です。
今回は不動産登記簿の見方について解説します。
不動産登記とは？
「不動産登記制度」は、物件の権利関係や物的状況を客観的に明らかにするために設けられた手続き制度のことをいいます。
手続きは全国の法務局が管轄しており、原則として1筆の土地・1つの建物ごとに1つの登記簿が備え付けられています。
登記簿には面積や地目・種類などをはじめ、現在の所有者やその他の権利内容が細かく記されており、不動産取引におけるトラブル防止のために客観的資料として添付されるのが一般的です。
不動産取引を行う方は、不動産登記簿の見方を知っておく必要があります。
不動産登記簿に書かれている大項目は3つ
不動産登記簿に書かれている内容を大きく3つの項目に分けると、「①表題部」「②権利部（甲区）」「③権利部（乙区）」というものがあります。
それぞれどのようなことが書いてあるのか見てみましょう。
①不動産登記簿【表題部】
土地・建物についての物理的な状況が記録される項目です。
記載される内容は、その物件が土地か建物かによって異なります。
表題部に記載される内容↓
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■土地登記簿の表題部 |
■建物登記簿の表題部 |
②権利部（甲区）
権利部の甲区には、主に「所有権」に関する事項が記載されています。
現在の所有者情報のほか、過去の所有者、所有権にかかる権利（差押や仮登記など、所有権を制限する権利）などの情報を知ることができます。
③権利部（乙区）
権利部の乙区には、「所有権以外の権利」に関する事項が記載されています。
たとえば抵当権などの担保権や、賃借権や地上権といった用益権などの情報が乙区に記載されることとなります。
不動産登記簿の書類には、上記3つの大項目がこのように記載されています。
それぞれの項目に書かれていること
不動産登記簿には「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つの項目があるということがわかったと思います。
この3つの項目からどのようなことが分かるのでしょうか。
ここからは記載内容についてもう少し詳しく紹介していきます。
表題部に書かれている内容（土地の場合）
【所在】
土地の場所を示す情報について市町村・字・丁目まで記載されます。
【地番】
登記簿上で土地を特定する番号のことを「地番」といいます。所在と地番を合わせて「所在地」といいます。
郵便物の宛先となる住所とは異なる概念であるということに注意しましょう。
【地目】
土地の状況が記載されます。登記簿上の地目には下記の21種類しかありません。
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宅地、田、畑、山林、雑種地、原野、墓地、境内地、塩田、鉱泉地、池沼、牧場、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路 |
【地積（面積）】
土地の面積が記載されています。
登記された日付が古い場合、実際の測量面積と誤差がある場合があることに注意しましょう。
【原因およびその日付】
登記された原因（売買、相続など）およびその日付が記載されます。
表題部に書かれている内容（建物の場合）
【所在】
土地の場所を示す情報について市町村・字・丁目まで記載されます。
【家屋番号】
登記簿上で建物を特定する番号のことを「家屋番号」といいます。
郵便物の宛先となる住所とは異なる概念であるということに注意しましょう。
【種類】
建物の種類が記載されます。建物種類には主に下記のものがあります。
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居宅、共同住宅、店舗、事務所など |
【構造】
建物の構造を示す情報が記載されます。
構造の欄には「①建物の材質、②屋根構造、③階層」の順番で記載されます。
例えばRC造で平屋根の2階建ての建物を建築した場合は、「鉄筋コンクリート造 陸屋根 2階建て」というように記載されます。
【床面積】
建物の床面積が記載されます。
【原因およびその日付】
登記された原因（売買、相続など）およびその日付が記載されます。
権利部（甲区）に書かれている内容
権利部甲区には所有権に関する事項が記載されています。
【現在の所有者】
現在の所有者の氏名・住所が記載されています。
また、現在の所有者がどのようにしてその物件を取得したのか（売買契約、贈与、相続など）という「登記原因」や、原因が発生した日付なども登記簿から確認することができます。
【過去の所有者】
現在の所有者だけではなく、過去の所有者についても確認することができます。
【共有】
不動産を複数名で共有している場合は、全ての共有名義人情報が登記簿に記載されます。
また、共有持分についても登記簿で確認することができます。
【所有権にかかる権利】
「所有権にかかる権利」とは、現在の所有者の権利を制限する権利の内容のことをいいます。
具体的には、「差押」「仮差押」「仮処分」「所有権移転仮登記」などが関わっていると、権利部甲区に記載されることになります。
権利部（乙区）に書かれている内容
権利部の乙区に記載される権利は、主に「担保権」「用益権」の2つの種類に分けることができます。
【担保権とは】
担保権とは、債権・債務の関係がある場合において債権者の権利を保全するために債務者の財産に対して設定される権利のことをいいます。
典型的な例として「抵当権」というものがあります。
銀行の住宅ローンなどを利用して物件を購入する場合、ローンの全額を完済するまでは不動産登記簿に銀行名義の抵当権が記載されることとなります。
【用益権】
用益権は、所有者以外がその物件を使用する権利のことをいいます。
たとえば土地を誰かに貸して借地料をもらうという契約を締結する場合、土地の登記簿に「賃借権（もしくは地上権）」といった権利が記載されることとなります。
不動産登記簿は、物件を読み解く客観的資料
不動産登記簿にはさまざまな情報が記載されているので、初めて見るという人にとってはすぐに理解することが難しいかもしれません。
しかし不動産登記簿をよく読んでみると物件の物的状況や権利遍歴などを読み解くことができますので、見方がわかれば面白く感じると思います。
たとえば下記のことが不動産登記簿から分かることがあったりします。
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・登記簿上の所有者は誰なのか、どこに住んでいるのか |
このような情報が客観的に明らかになることで防げるトラブルもありますので、不動産取引を行う際、不動産業者は必ず登記簿謄本の内容を確認します。
また、自分が不動産を取得した際についても、自分の情報が不動産登記簿に記載されることとなりますので、内容について把握しておきたいところです。